[番外編]クリオ神田 神田駅徒歩2分の資産性とその可能性

JR神田駅徒歩2分の資産性

kurio_kanda_chizu

個人的に推している「千代田区」+「交通利便性高」の物件となります。

JR神田駅徒歩2分という珍しさに惹かれて、調べて見ました。

神田付近の資産性については、過去パークホームズ千代田淡路町で述べた内容を見ていただければと思います。

周辺で再開発が行われており、今後も続いていく、まだ汚い部分が多く改修の余地があるところは数十年保有することで資産価値が上がっていく可能性があります。

パークホームズ千代田淡路町 資産評価してみました!

2018.08.23

クリオ神田の物件概要

所在地:東京都千代田区鍛冶町2丁目14番9(地番)

交通:
JR山手線、JR京浜東北線、JR中央本線「神田」駅徒歩2分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩3分
JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩6分
都営新宿線「岩本町」駅徒歩6分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩9分

総戸数:
52戸(住戸36戸、事業協力者住戸14戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸)

入居時期:
2021年1月上旬

構造・階数:
鉄筋コンクリート造・地上14階建

販売価格:
4,422.5万円~8,698.7万円

間取り:
1LDK~3LDK(32.34m2~60.45m2)

神田徒歩2分という立地自体は良いものの、総戸数52戸とかなり小規模であり、神田付近に乱立するペンシルマンションとなります。

小規模マンションなため、プラウド千代田淡路町や、パークホームズ千代田淡路町のように神田付近で大規模であるという「希少性」という点では弱いです。ジオ千代田大手町と同様立地はよいのですが、規模感という点で残念となっております。

加えて個人的な所感なのですが、神田徒歩2分と徒歩5分で商業を除き大きく資産性が変化することはないように思えます。

むしろ現状の神田付近であると駅前は飲食店などが多く、少し離れた方が居住環境としては良いのではないでしょうか。


外観は賃貸マンションとしてはクオリティーが高いと思います。


エントランスは立派です。


外観は..普通の賃貸マンションですね。

クリオ神田の資産価値

周辺の価格を見ていきましょう。

プラウド千代田淡路町(新築時) 4249万円(1LDK)41.15m2 2015年6月頃
→坪単価:341万

プラウド千代田淡路町(現在) 5200万円(1LDK)41.15m2 2018年10月頃
→坪単価:417万

パークホームズ千代田淡路町(新築) 5300万円(1LDK)42.61m2 2018年12月
→坪単価:410万

パークホームズ千代田淡路町(新築) 3600万円(1K)25.48m2 2018年12月
→坪単価:467万

***クリオ神田の坪単価***
4423万円(1LDK)32.34m2→坪単価:451万
8699万円(3LDK)60.45m2→坪単価:474万

価格はマーケット水準より少し高めとなっております。

クリオ神田で買うなら、2LDKの50平米超えで、住宅ローン減税を使うという選択肢でしょうか。
おおよそ7300万ほどで、そろそろ入居となるパークホームズ千代田淡路町と価格は同程度よりやや高となります。

う〜ん。。。1LDKで5年ほど1人で生活したした後、賃貸に出す方が無難な気がします。

先程もお伝えしたように、神田徒歩2分と徒歩5分という点において、居住環境はあまり良くならないと思っております。
当然商業であれば別なのですが…

加えて設備仕様を見る感じ、ディスポーザーなどもなく、賃貸マンションとスペックはあまり変わらないように思えます。
これであればわざわざ買わなくとも、賃貸で良い気もしてしまいます。。

当然一生独身を覚悟しており、1LDKで十分、加えて神田という立地が好きで、10年以上住むというのであれば、賃貸より購入した方が当然お得だと思います。
10年後に残債は3000万を切っており、賃貸で貸し出した場合においても利回りは6%を超えるでしょう。
さらに1LDKが神田付近で2000万円代で売り出された場合購入者はすぐ見つかると思うので、買って大きく損する物件ではないと思います。

また、神田西口のNTT都市開発による、再開発事業も進んでおり、神田付近はより便利になっていきます。

ですが、坪単価を考えるとつい最近に売り出されていたパークホームズ千代田淡路町と比較して、こちらが勝てる要素がほぼない気がしております…強いて言うなら、日本橋により近いということでしょうか。

新築に特段こだわりがないのであれば、プラウド千代田淡路町やパークホームズ千代田淡路町、また小規模でありますが、西口再開発や大手町に少し近いジオ千代田大手町の中古物件を購入した方がいいと思います。

あくまで個人的意見です。住居は人生の多くの部分に関わってくるものです。
資産価値は人生設計には必要ですが、自分がいいと思うマンションがあれば、それが最もよいマンションです。