SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)の価格と魅力&評判はこれだ!

直近もっとも話題だったパークコート文京小石川ザ・タワーもついに最終期を迎えました。
2019年、次に注目すべきマンションといえば、山手線内側における最大のタワーマンションであるSHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)ですね!

白金ザ・スカイ物件概要

・立地
東京メトロ南北線と都営三田線の2路線利用の白金高輪駅から徒歩3分。住所は東京都港区白金一丁目となります。

・物件情報
階数は地上45階建、総戸数1,247戸です。
間取りはスタジオタイプから4LDKまでと幅広く、様々な家族構成や生活スタイルの人でも検討できるバリエーション豊かな物件です。(最大専有面積は147.1平米)

・売主
東京建物、長谷工不動産、住友不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャルの5社による共同事業であり、この内4社はメジャー7と呼ばれる新築マンション界をリードする不動産会社のため、安心感・ブランド力は間違いありません。

・完成時期
2022年12月下旬予定。

白金ザ・スカイの価格は?

平均坪単価は700万円ほど!グロス価格は1億円超えが多数か。

いま出てきている情報をあわせると平均坪単価は700万円であり、上層階の坪単価となると900万円超えとなりそうです。
相場からの予測として平均坪単価が600~700万円、上層階は1,000万円超えではないかとの評判だったため、白金ザスカイの坪単価700万円は適切な価格帯だと考えれます。
この坪単価を考えると、グロス価格は多くの住戸が1億円以上の価格になりそうです。※価格表については情報入手次第更新します!

周辺マンションと価格を比較!坪単価600万円台がズラリ

白金ザスカイ周辺で販売された物件3つと比較してみましょう。
・「ザ・パークハウス白金二丁目タワー」
低層階で坪単価530万円から始まり、坪単価600万円台の住戸をメインとして、上層階だと坪単価890万円となっています。

・「シティタワー恵比寿」
住所は渋谷区ですが、こちらは坪単価650万円前後の住戸がメインです。

・「ザ・パークハウス三田タワー」
三田2丁目のタワーマンションですが、こちらは坪単価630万円ほどとなっています。

上記の3つのタワマンと比較しても、今回の白金ザスカイの価格帯は妥当であるといえるでしょう。

ちなみに、白金ザ・スカイ同様に白金エリア再開発事業として建築されるタワマン「ザ・パークハウス高輪タワー」についても白金ザ・スカイと同じ程度の坪単価&価格になると予想されています。

資産的な価値

港区白金という立地が素晴らしい

不動産価値に何より影響するのは「人口」です。
なぜならば、人口が増える街には、お金が集中し街自体が生まれ変わります。すると利便性や住みやすさなどの魅力から、その土地自体の価値が上がるためです。
今後、東京への一極集中がさらに加速すると言われていますが、東京の中でも特に千代田区、港区、中央区に関しては、向こう20年は人口が増加していく見込みです。その中でもこの白金ザスカイが建つ港区白金の立地自体の価値が高まる可能性が高いことは自明ではないでしょうか。

白金ザ・スカイの評判・評価

アクセス

繁華街やビジネス街へのアクセスは抜群です。
以下が大手町、六本木、渋谷、品川への電車でのアクセスを調査した結果です。各主要駅へ10~15分ほどで到着できることは周囲の声を聞いても好材料のようです。
また、南北線は東急目黒線への直通運転も行っているため、東京中を横断する拠点にはピッタリの立地となっています。

白金高輪⇔大手町12分

白金高輪駅と大手町駅間の乗り換え情報。所要時間12分

白金高輪⇔六本木10分

白金高輪駅と六本木町駅間の乗り換え情報。麻布十番駅経由で所要時間10分

白金高輪⇔渋谷12分

白金高輪駅と渋谷町駅間の乗り換え情報。目黒駅経由で所要時間12分

白金高輪⇔品川13分

白金高輪駅と品川駅間の乗り換え情報。所要時間13分

住心地・周辺情報・子育て

既に駅直結の白金アエルシティがあるため、現時点で充実しています。
それに加えて、SHIROKANE The SKYは「白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業」により建設されるマンションであり、この再開発事業の計画では商業施設や医療施設、子育て支援施設など、暮らしを支える多くの施設が生まれます。
このことから買い物やもしものときの通院、子育てなどには不便しないでしょう。

買い物・スーパー

近隣のスーパーとしては、クイーンズ伊勢丹白金高輪店(営業時間9:00~22:00)、ピーコックストア(9:00~22:00)、 ピーコックストア三田伊皿子店(9:00~23:00)、ホームマート四の橋(10:00~22:00)。
ドラッグストアはマツモトキヨシなどがあります。

飲食店

白金は高級住宅地として有名な場所であり、洗礼された大人が通うオシャレな個人経営のお店が点在しています。駅前にはチェーン店もあるので外食に困ることはまずないでしょう。

学校

公立ですと港区立白金小学校、高輪小学校など。
私立は慶應義塾大学や同大学の中等部や幼稚舎、聖心女子学院の初等科と中等科、高等科などが近いです。

SHIROKANE The SKYの懸念点

首都高が隣接することによる騒音の可能性

まず1つ目の懸念としては、白金ザスカイが首都高と隣接していることです。住戸の向きによってはやや騒がしく感じてしまうことは否めないでしょう。
ただ、十分に対策はされるでしょうし、そのような懸念のある部屋やフロアは、安くされることが一般的です。なので、特に気にならないという方にとっては逆にお買い得な部屋といえるかもしれません。

羽田空港に離着陸する飛行機による騒音の可能性

ニュースにもなっていますが、羽田空港を離着陸する飛行機の航空経路問題があります。羽田空港の航空経路の変更により、物件のほぼ真上を飛行機が飛ぶ形となり、この騒音も気になるかもしれません。
過去事例を見ても、飛行機による騒音の度合いにより不動産価格が落ちていくというレポートもあり無視することは出来ません。
資産的な価値を求めて購入される場合は、これにより資産価格が落ちると予想するのであれば、新築ではなく中古で購入することをおすすめします。

駅徒歩を最も重視するなら他のタワマンも候補になるかも

駅徒歩3分と謳われているものの、その「最寄りの入口」から改札までは距離があるので、電車に乗るまでで考えるとやや遠いです。
利便性だけを追求するのであれば、ほぼ同タイミングで販売開始となる「ザ・パークハウス高輪タワー」が白金高輪駅徒歩2分の距離にあり、また改札に近い出入り口に位置しています。
また、近隣はもう一棟、白金高輪駅徒歩1分で全284戸のマンションを大和ハウス工業が近日広告を開始する予定です。ゆえに駅距離に関しては、SHIROKANE The SKYの駅徒歩3分は霞む可能性があります。

まとめ・総評

懸念を大きく上回る素晴らしい価値が白金ザスカイにはある

前項にて懸念点を記載しましたが、このリスクプレミアムは今の価格に十分に織り込まれているように考えられますし、「港区白金という最高の立地&大規模再開発による生活のための充実した施設」を兼ね備えた白金ザスカイが他と比較しても圧倒的に素晴らしいということには変わりないです。

変わりゆく東京の新しいシンボルとなる再開発

白金自体の再開発ともに、高輪ゲートウェイ駅の新設に伴う周辺の開発恩恵も受けることができる立地ですので、変わりゆく都心を体感することができる歴史的な場所になると思います。

結論:白金ザスカイは買わなきゃ勿体ない

交通利便性が良い・再開発で街が更に住みやすくなる・将来的な資産価値も見込める港区と、三方良しです。購入価格が高くなってしまうということはありますが、それだけ価値があることは間違いありません。
知人やネット上など様々な場所でこの物件の評判を目にしますが、上述した懸念点を把握した上でも購入したい、という好意的な意見が目立っているように思われます。私自身も購入したいと考えており、抽選に参加するので当たることを本当に祈っています!!

【2019年10月下旬更新】MR見学行ってきました

圧倒的資産性推しの説明

MRではshirokane the skyの資産性がいかにあるのかということを定量的に説明していただきました。前述しているように、港区&駅近&大規模タワーマンションのメリットについてです。

港区白金の魅力

まず、港区のリセールバリュー東京23区内1位、住みたい自治体ランキング1位、待機児童ゼロといった港区のメリット。
港区のリセールバリューは116%あると言われています。さすが港区。

また、青山、麻布、六本木、恵比寿といった主要エリア、山手線新駅の高輪ゲートウェイが半径2km圏内にあることで、今後も価値が下がりにくい、再開発も周辺に多く控えバリューアップが見込めるとのお話でした。
これは本当におっしゃるとおりですね。このエリアが崩れたら日本総崩れでしょう。港区はこれからも人口が増え続けるので、安定感があります。

駅徒歩3分の資産性

これは皆さんご存知だと思いますが、23区内で、駅徒歩6分までがリセールバリュー100%を超えており、3分であると109%のリセールバリューがあります。

駅近であればあるほど価値があり、駅直結のタワーマンション(直近であるとパークコート文京小石川タワー)は唯一無二の希少性があるので、資産性で非常に優位となります。

駅近には価値がありますが、白金高輪駅には駅直結の白金タワーがありますので、その点shirokane the sky は少し希少性の面で劣ってしまうのではないかなと思う部分ではありました。

また、玄関口から駅自体は近いですが、マンションがかなり大規模なので、西棟などであると以外と駅から遠くなってしまうのが懸念点です。

大規模タワーマンションの希少性

Shirokane the skyは、1,247戸という超大規模マンションとなっておりますが、1000戸を超えるマンションは過去20年で、23区内ではは15件、山手線の内側となると3件しかないということで、大規模マンションの希少性によるリセールバリュー、共用部のコストを抑えられるとおっしゃっていました。
3件しかないのですね。それは知りませんでした。すごい。

大規模であると、当然階数も高くなりますが、階数別によるマンションのリセールバリューの説明もありました。

本当に全てにおいて、shirokane the sky は資産性にスキなしですという説明で、定量的にしっかりと説明してくださったのでとても満足度は高かったです。

ちなみに買うならどこの部屋か?

自分のような20代のまだまだ資産を貯めていくフェーズの世帯(シングル&Dinks)は、西向きの低層階(〜19F)の1K&1LDKがおすすめです。

賃料の想定利回りも4%後半と資産性のある新築マンションでは衝撃に高さです。19Fの44-Aであると、7400万円代、想定賃料が29.2万で、4.73%の表面利回りとなります。

1点1Kと狭い部屋はコンロの数が少ないというデメリットがあるのでご注意ください。
とはいえ、天カセもついており、サッシ高も十分。
初めて買うマンションとしてはこれ以上ないでしょう。住んでるだけでお金が増えていく感覚ですね。

資産性があるほど、購入価格も高くなるので、本来は利回り自体は低くなりやすいです。例えば、パークコート青山ザ・タワーやパークコート檜町ザ・タワーの利回りは3%前半となっております。

とはいえ、抽選必須なので、当たればラッキー程度で望みましょう。

パークコート文京小石川タワーはかなりの倍率で落ちてしまったので、二の舞にならないように頑張りたいです。

子育て世帯は、2LDK〜3LDKで住宅ローン減税を活用しながらですね。
利回りは当然1K,1LDKよりは落ちてしまいますが、資産性と減税含めれば十分でしょう。

価格は2LDKで1.1億ラインから用意されており、現在のローン審査を踏まえると世帯年収2000万に届かない世帯でも十分に銀行ローンで購入できる価格となっております。

ちなみに最上階のお部屋は6億とのことです。パークコート渋谷ザ・タワーの最上階が10億で全部抽選とのことだったので、なんだかお安く感じてしまう部分もありますね。世界が違いすぎてわからないです。

飛行機による騒音問題は実は問題ないかも!

口コミなどでよく噂されていた飛行機騒音問題についても伺ってきました。
結論、まず日常生活には影響はないと思います。
理由としては3つで
1. 南風が吹いている場合のみ(年間の4割ほどで夏場に多い。)
2. 時間帯も15:00-19:00のみ
3. 上空600mを飛ぶ
ゆえに、常に上空を飛んでいるわけでもなく(寧ろ外出の多い時間)、騒音にならないと言われる上空600mを飛んでいるため、夜中に騒音で寝られないや常に音が気になる、などはないと思います。
詳しくは羽田空港のHPにも書いてあるので見てみてください。
羽田空港HP – 飛行経路変更について

次は、正式な価格が決まり次第、改めて更新します。
参考になれば幸いです。