パークコート渋谷 ザ タワー 価格と資産価値は?

2018年最も注目のタワーマンション!!

遂に公式ホームページがオープンしました!

2018年で最も注目なマンションといっても過言ではない、パークコート渋谷 ザ タワー(旧称:渋谷区役所建替プロジェクト住宅棟)!

定期借地権ではありますが、渋谷区役所の建て替えプロジェクトであり、価格によりますがキャピタルゲイン・インカムゲインともに狙えるタワーマンションになると思われます。

借地権ということでもし坪500万代であれば自分も購入します。その場合は抽選が半端ないことになりそうですが…笑

パークコート渋谷 ザ タワーの物件概要

所在地:東京都渋谷区宇田川町28番20他(地番)
物件所在地をGoogle Mapで見る

画像出典:https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

交通:
東急東横線・東急田園都市線「渋谷」駅 徒歩8分
東京メトロ半蔵門線・東京メトロ副都心線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線・東京メトロ銀座線・京王井の頭線「渋谷」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線・東京メトロ副都心線「明治神宮前」駅 徒歩11分
山手線「原宿」駅 徒歩12分

総戸数:
505戸(総販売戸数355戸)

入居時期:
2021年4月下旬(予定)

構造・階数:
鉄筋コンクリート造地上39階地下4階

パークコート渋谷ザ・タワーは、総戸数505戸と大規模開発であり、渋谷区役所・NHK近くの立地・渋谷でありながら代々木公園近くの閑静な場所と立地はこの上ないほど贅沢です。

加えて、タワーマンションの懸念点である修繕積立問題についても、70年後に取り壊しということを考慮するとリスクは削減できると思います。

私自身NHKで一時期働いていたこともあるので、周りが渋谷とは思えない自然に溢れた静かな立地であることは身に染みてわかっています。住環境としては完璧です。

個人的に少し残念な点は、山手線・東京メトロ銀座線・京王井の頭線「渋谷」駅 徒歩9分とありますが、渋谷駅付近は混んでいることもあり、体感では15分ほど駅から離れているように感じます。

NHKに通っている時は原宿から歩いても渋谷から歩いても結構遠くて、少し不便さを感じました。遅刻しそうな時はタクシーに乗っていたくらいです。

憧れるほどのタワーマンション

具体的なデザインをみてみます。

parkcourt_shibuya001

画像出典:https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

外観買いしたいほど格好いいデザインですね。
このクオリティであれば、海外の方も購入してくれそうです。パークコート檜町タワーやパークコート南青山ザ・タワーよりも個人的には好きです。

parkcourt_shibuya002

画像出典:https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

これは、まさにドラマのようなラウンジですね笑
すごすぎて普通に憧れてしまいます。

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https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

海外超高級ホテルのようなプール…

これぞ高級マンションという外観とプールです。
※後述しますが、パークコート渋谷ザ・タワーでは、インフィニティープールは最上階(10億円ほど)の購入者のみの使用となるとのことです。
こんなプールがあるマンションに住みたいと思っていただけにがっかり感がありました。

めちゃくちゃおしゃれですし、立地ほどよく、お金さえあれば値段気にせず住みたい!と思ってしまいました。流石パークコート。

しかし、いくら定期借地権&区役所マンションといえど、このクオリティーだと坪700は行きそうな。。というデザインですね。
(追記:周囲から情報を集めると、一番安い部屋でも坪700を超えそうとのこと…)

坪700超えてしまうと、正直サラリーマンが買うのは不可能なので、資産家層が購入ターゲットとなりますね。

区役所マンションとはいえ、やはり超富裕層向けになってしまうのでしょうか。

利回りさえ崩壊していなければ、海外の資金が入ってくるようなハイブランドマンションは値上がり続けます。不景気になっても、多くの人が憧れるマンションは大きく値崩れをしません。
これは過去の高級マンションをみてもそうです。

ただ個人的には最近の港区がそうですが、パークコート檜町タワーなど利回りが非常に悪く、投資用としてこれ以上上がっていったとしてもババ抜き状態になるので現状あえて資金をそこに入れる必要があるかどうかは判断どころだと思います。

自身超富裕層ではないので、そこに関する価値観は人それぞれではあると思いますが、個人的意見としては、絶対に渋谷ではないといけないという場合を除き、定借で坪800~1000ほどのマンションを買うよりは、今は手堅く資産性と利回りを維持した物件を購入し、賃料が上昇してくる、または不景気になり不動産価格が是正されるタイミングで購入する方が良いと思います。

価格がわかり次第、こちらの分析をしていきたいと思います。

———-ここから追加記事———-

モデルルームいってきました

個人的に価格次第では本気で購入しようと思っていたので、モデルルームに見学いってきました。パークコートの接客はやはり違いますね笑

モデルルームでの説明としては、パークコート渋谷ザ・タワー周辺の再開発マップを頂き渋谷の再開発がいかに活発かというお話を聞きました。

個人的には残るは渋谷スクランブルスクエアと渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業のみかな〜と思っており、東京駅付近の再開発の方がアツい印象です。

次にパークコート渋谷ザ・タワーの価格表になります。

1LDKの一番安い部屋で、8220万円(坪663万円)とのことです。
2LDKも坪600万円代後半といったところでしょうか。

た、、高い…!!!

自分はこの価格表をみた瞬間に買う気が失せてしまいました。

とはいえ、こんなかっこいいタワーマンション(というかあのインフィニティープール)に住んでみたいという気持ちは当然MAXだったので、モデルルームをまじまじと見学!

そこで衝撃の事実….!!!インフィニティープールは最上階購入者しか使えません!

ただでさえ割高なのにも関わらず、プールも使えないとなるとなんだか悲しい気持ちになってしまいました。

とはいえ、基本的に天カセ、天井も2600mmハイサッシとディスポーザー付etcグレードが高いのは流石パークコートというところでしょうか。
個人的には天然石が好きなので、このグレードなのにキッチンなどが人工大理石なのが気になりました。

パークコート渋谷ザ・タワーの価格分析

1LDKの一番安い部屋である40.90m^2 8220万円(坪663万円)でモデリングしてみます。

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