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山手線内側最大級の再開発
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
丸の内勤務の自分としては今年一番欲しいマンションであり、東大にも近いことから終の棲家にしてもいいと思っているマンションになります。
春日駅の再開発もあり、近くにドームやLaQuaも近くにありますので、休日も充実した日々が送れると思います。
もちろん資産価値の維持は坪単価によるものになりますが、東大前の立地、地下鉄とはいえ駅の再開発も含めた大型タワーマンションとこの外観デザインを考えると、あまり資産価値は下がらないと思います。
外観を見た時に、かっこいい、住んでみたいと思いました。
威風堂々なパークコートに相応しいマンションだと思います。
パークコート文京小石川 ザ タワーの物件概要
所在地：東京都文京区小石川１丁目102番1他（地番）
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交通：
都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩1分 駅直結
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩2分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩12分
総戸数：
577戸（販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸含む、他に店舗28区画、事務所19区画）
入居時期：
2021年7月下旬入居予定
構造・階数：
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）地上40階地下2階
総戸数577と大規模であり、40階建て、春日駅直結、丸の内線後楽園駅徒歩2分の距離であり、店舗も低層階に入るとなるとここが大幅な値下がりをすることは考えにくいと思われます。
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
商業施設の上にそびえるザ高級タワーマンションという感じで、本当に格好いいですね。憧れます。
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
パークコートの名にふさわしくエントランスも高級感に溢れています。
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
商業施設があることもあり景観は素晴らしいです。本当にパークコートに相応しいといえる物件ですね。
パークコート文京小石川ザタワーの価格予想
周辺の価格を見ていきましょう。
プラウド本郷一丁目 7180万円（2LDK）57.66m2 2012年6月
→坪単価：411.65万
ブランズ本郷真砂 6680万円（2LDK）53.61m2 2014年2月
→坪単価：411.91万
パークリュクス小石川 4000万円（1LDK）39.82m2 2009年10月
→坪単価：332.07万
2018年8月現在のブランドマンションの中古坪単価はおおよそ410万ほど、少し下げたところで330万のようです。
ここでリスクなのは、2021年入居時期であり、購入は2018年であるということです。
約2年ほどのオリンピックを超えたマーケットの推移は正直想定ができない部分ではあります。
中古同様に坪410万付近で売りに出されることはないでしょうが、仮にその付近で販売された場合、オリンピック後に価格が下がろうとも大きく下がることはないと思われます。
しかし、坪が500万を超えてくる場合最悪のケースとして、坪100万ほどの減少はあるかもしれません。（今のマーケットを考えると600超える可能性全然ありそうですね）
パークコート渋谷ザタワーが今年最も注目されるマンションではありますが、丸の内勤務の自分としては、こちらのマンションを一番楽しみにしております。
2018/10/30に東京オリンピック選手村跡地開発のHARUMI FLAGもオープンしております。
サラリーマンが買える価格帯では、パワーカップル世帯2000万で2LDKを買うのがやっとという感じになりそうです。
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
間取りもキレイで、住み心地は◎
本当に価格がどの価格帯で出されるかがとても気になります。
パークホームズ千代田淡路町のように、周辺で再開発が行われており、今後も続いていく、まだ汚い部分が多く改修の余地があるところは数十年保有することで資産価値が上がっていく可能性があります。
しかし、春日は周辺はすでに整備されており、ここの再開発を終えるともうほぼ完成されてしまうのではないかと思います。
そのため非常に強気な価格で攻めてきた場合、景気も併せて最高の高値掴みをしてしまう可能性があるのもまた否めません。
パークコート文京小石川ザタワーは立地・再開発・威風堂々の憧れすべて満点なマンションだと思います。
誰しもが良いと認める分、ワテラスのように売り手が少ない物件となれば、ずっと下がらないマンションになる可能性もありますし、大きな高値掴みをしてしまう可能性のあるマンションでもあります。
正式な価格がわかり次第改めて、記事を書きたいと思います。
———–ここから更新記事———–
価格分析と資産性
ついにパークコート文京小石川ザ・タワーの販売が始まりましたね！
価格も発表されました。平均坪単価は500万代後半とのこと。驚くような価格ではなく、マーケット水準で想定範囲という価格です。
モデルルームの状況はすごい人気で、買える人が限られてしまっている状態ですね。
昨今のザ・タワー横浜北仲や、パークコート浜離宮ザ・タワーを思い出します。
今の御時世で新築マンションを買うなら、このくらいの人気物件を買うぐらいが安心できますね。
自分がパークコート文京小石川ザ・タワーの中で購入をオススメしたいのは、坪単価が500万円代前半の下記のようなお部屋です。
28階 61.37㎡ 9500万円 坪単価511万円
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
28階 68.18㎡ 10500万円 坪単価509万円
画像出典：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
坪単価が安いものをオススメしている理由としては、文京区のタワーマンションとしては最高クラスの物件ではありますが、駅直結の希少性とはいえ、されど春日駅だからです。（あえての表現です）
下記データを見てみてください。
画像出典：http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0118/7498/1.pdf
東京の人口が2040年まで増えていくのは、東京3区（千代田、港、中央）で、文京区の人口推移は平成42年をピークに衰退していくとのデータになっています。
増加率もそこまでです。
人口が減っていく都市は、必ず不動産価格が下がっていきます。ただその中でもランドマークとなりうる物件なので、人が減っていく中一部の富裕層が好んで買ってくれることを期待しての資産性となっております。
なぜ文京区にはある程度の富裕層が将来もいるのかという点では、東京大学と御茶ノ水付近の順天堂や東京医科歯科大学などの最高ランクの大学があるからです。
春日の周辺物件の価格は、前にも記載した通り坪300万〜ブランドマンションで坪400万円代となっているので、パークコート文京小石川ザ・タワーの500万円は周辺価格より、25%~30%高い価格となっています。
とはいってもグレードが違うので、現状のマーケットを考えると妥当な価格だと思います。マーケットは崩れない限りは下がることはまずないでしょう。
内装も、リビングは天カセ、ディスポーザー、天井高はタワマンにしては低いという意見はありますが、十分な仕様です。
土地は高台ではないのですが、タワーマンションなので、たいして問題でもないでしょう。
これからの時代は、一部のマンションがみなが住みたいというマンションのみ高騰し、それ以外は下がるという現象が顕著になっていくと考えます。このマンションは十分に憧れの対象となるでしょう。
周辺価格との乖離をなるべく小さくし、DINKSでダブル住宅ローン減税で、28階 68.18㎡ 10500万円 坪単価509万円→10年(13年？)住むと仮定すると10年で3000万の残債減り+800万の減税で7000万ほど。
ちょうど購入から10年後の平成42年に人口ピークを迎えるので、そこで売却すると仮定すれば負けることはほとんどないでしょう。
10年後にこのマンションが35%も下落していた時は、他のマンションもですし、日経平均も崩壊しています。もうそれは仕方ないです。
もし今の時期に購入を検討している方がいれば、パークコート文京小石川ザ・タワーまず買って損はしないと思います。
賃貸との比較分析
春日2LDK68平米のマンションの家賃相場は26万〜28万ほどです。
68.18㎡ 10500万円の場合であると
表面利回り5%=43.75万
表面利回り4%=35万
周辺相場と比較して30%プレミアムを加味すると、33万~36万と4%をギリギリ下回るくらいでしょでしょうか。（春日で35万いけるかな…？）
最近はマンション価格の高騰と、日本人の収入（アジアでどんどん貧乏に）が上がっていないことにより、高級マンションの利回りが悪くなっている、つまり割高だと判断する物件が多いです。特に港区が顕著です。そのため資産性は高いですが、今は港区は買い控えすべきだと考えております。
こちらはギリギリのラインでしょうか。当然実需で考えているので、価格維持の方が大切ですが。完全投資用としては当たり前ですが推奨出来ません。
最終的な資産評価
資産評価はSです。（S~D）
パークコート渋谷ザ・タワーやザ・タワー横浜北仲、パークホームズ千代田淡路町などウォッチしていますが、今の新築マンションの中ではパークコート文京小石川ザ・タワーは一番資産性があるのではないでしょうか。
純投資用ではオススメはしません。だって米国株インデックス買ってる方がいいですし。
ご参考になれば幸いです。
