パークホームズ千代田淡路町 資産評価してみました!

交通利便性に勝るものなし


今回ご紹介する物件は、丸の内線「淡路町」徒歩3分、銀座線「神田」2分、JR「神田」5分という最高の交通利便性を持つパークホームズ千代田淡路町です。
上記沿線だけではなく、千代田線「新御茶ノ水」・都営新宿線「小川町」も徒歩圏内です。

東京駅を中心とした交通利便性においては、ここに勝る物件はないと思います。

三井の物件だけではなく、向かいにプラウド千代田淡路町、道路を挟んでザ・パークハウス千代田淡路町も過去に建設されています。
プラウド千代田淡路町は俗にいううなぎ部屋(直線に長い部屋)にも拘わらず即完売するほどの人気がありました。

新築価格は1LDKで4200万ほどで、2018年の今では5000万前後で取引が行われています。

パークホームズ千代田淡路町の物件概要

東京都千代田区神田須田町1丁目30-1、30-2
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交通:
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅 徒歩3分
山手線「神田」駅 徒歩5分
東京メトロ銀座線「神田」駅 徒歩2分

総戸数:
175戸(販売総戸数147戸、事業協力者戸数28戸含む、他に 店舗2戸、事務所2戸)

入居時期:
2019年1月下旬入居予定

構造・階数:
鉄筋コンクリート造地上12階地下1階

価格
1K 3500万前後
1LDK 5200万前後
2LDK 7500万前後(パンダ部屋が7200万坪412万ほどになります)
3LDK 12000~15000万


シンプルな外観


エントランスは分譲マンションというグレードですね


屋上には庭園があります。

パークホームズ千代田淡路町の肝は、淡路町・神田付近のペンシルマンションが多い中、175戸と大規模であるところです。
とはいえ175戸うち、1Kが多くを占めますので、ランドマークになるわけではなく、周辺と比較して大型なマンションという形になります。
しかし、修繕積立もそうですし、戸数が多いことはメリットが多いです。またリセールする場合でも周辺と差別化できると思われます。

ランドマークという点では、近くにワテラスという素晴らしい最高傑作のようなタワーマンションが建っておりますのでこちらに勝ることはまず不可能です。
2012年でのワテラスの坪単価はパークホームズ千代田淡路町の坪単価と同程度なので、複雑な気持ちがあるのも正直なところではあります。

ですが、過去を羨んでも仕方がないのです。日経平均もビットコインも豊洲のマンションもすべて価格が上がりました。それが資本主義です。

余談ですが、筆者はオリンピックが決まるときに、タワーマンションがおしゃれであったこと、豊洲がどんどん開発されていくということを高校生ながらに把握し、親に購入の提案をしました。
ですが、親は「こいつは何言ってるんだ」程度で全く聞く耳を持ちませんでした。
どんどん価格が上がり、いずれ暴落するといわれていても上がり続けているのがマンションです。

ビットコインは20万で買いましたが、あの時はもう遅いんじゃないか、大暴落するのじゃないかとハラハラしながら買っていました。
さすがに上がりすぎたと思いましたが大暴落してもまだ60万円を維持しています。

正直未来の価格というものはどうなるかわかりません。

しかし、人が良いなと思うものの価値は維持されていきます。そして、思った以上によくなったものについては、価格が上がるのです。

パークホームズ千代田淡路町周辺の再開発と圧倒的利便性

ここからパークホームズ千代田淡路町の資産性について記載していこうと思います。

まず、資産価値の維持について
これを決めるファクターは、マンションのグレードと立地です。
立地に関しては、東京駅を中心とした場合、交通利便性が最も優れております。
八丁堀や豊洲もありますが、距離的には近いもののタクシー以外の交通利便性が皆無であり、レベルが違います。山手線が徒歩すぐなのもかなり価値が高いです。

マンションのグレードは再開発タワーマンションなどと比較すると劣りますが、周辺と比較すると一段階上なマンションになります。

そのため維持される確率は高いと思われます。

次に資産価値の向上についてですが
これを決めるファクターは周辺価値の向上になります。いわゆる町の雰囲気です。
皆様ご存知だと思いますが、八重洲、丸の内、大手町、日本橋、秋葉原が大規模に再開発を行っております。

また、神田駅の西口の再開発の計画も進んでおります。

つまり、淡路町の周辺に対し国が大規模な投資を行っている状態なのです。

何より、今この神田付近はキレイではありません。若い女性が神田行きたい!となりますでしょうか?
風俗もありますし、便利だけど汚い街というイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。

だからこそ、その雰囲気が今後10年、20年で変わった場合、資産価値が向上する可能性が高いと考えます。

間取りはなんだかんだ1LDK

パークホームズ千代田淡路町の間取りは1K~3LDKまであり、2LDKのワイドスパンは周辺で希少性が高いです。
そのため2LDKの購入を進める方が多いと思われます。

住宅ローン減税しかり、50平米以上である2LDKを買うのは間違いないと思います。

ですが、個人的には1LDKをお勧めします。

この物件に住みたいと思う層はどこが多いのか想像してみてください。

子育てに熱心な専業主婦家庭でしょうか?それとも大金持ちの社長さんでしょうか?

いえ、メインは、丸の内に勤めるサラリーマンです。しかもそれなりに高給な。

年収1000万を超える独身男性でも家賃補助がないと1LDKでも住むのが厳しいと思います。

理想は世帯年収が2000万ほどの丸の内夫婦ではないでしょうか。世帯年収2000万の夫婦は30代後半になれば子育てのため子育て環境がいい場所に引っ越します。
なので、若いDINKS2000万がターゲットです。

そうなると、2LDKに賃貸で貸し出すのは2000万ではなかなか厳しいことが想像できます。
若いDINKSは子供もいなければ、少し狭くても1LDKを選択すると思われます。

個人的な考えなので、参考程度にお願い致します。

最終的な資産評価

資産評価はAです。(S~D)

立地はこの上ないのですが、数年前なら1LDKが4300万ほどで買えたこと、目を見張るランドマークではないためAとさせていただきました。

買って20年持って損はないマンションだと思います。将来子供に貸し出したりなんてこともできるかもしれません。